图片源于：https://www.cnbc.com/2024/09/13/european-office-investment-recovery-led-by-uk.html
伦敦——随着整体投资预期在2024年下半年进一步增长，英国正在引领欧洲长期低迷的办公房地产市场的复苏。
英国在2024年上半年记录了41亿欧元（45.2亿美元）的办公交易，占欧洲总办公交易的几乎三分之一（29%），这是国际房地产公司Savills在8月发布的数据。
这一数据较五年平均值（24%）的份额增长了5个百分点，超过法国的18亿欧元（13%）和德国的17亿欧元（12%）的交易额。
尽管办公领域经历了持续的低迷，受到后疫情工作方式转变和利率上升的双重影响，但投资的激增仍在持续。
根据Savills的数据，2024年上半年欧洲办公投资交易同比下降了21%，降至141亿欧元，相较五年上半年的平均值减少了60%。
然而，行业分析师现在预计，从9月到年底，活动将加速，随着利率进一步降低，投资者寻求机会来利用价格失衡。
“上半年的交易数据显示滞后于市场情绪，但我们相信未来的指标是积极的。”Savills欧洲商业研究团队副主任Mike Barnes通过电子邮件告诉CNBC。
欧洲的分化复苏
英国房地产市场在2022年达到顶峰后，第一个经历显著收缩的欧洲市场。
然而，7月大选的提前结束以及英国央行的初步降息为市场带来了一些明确性，并为复苏提供了动力，主要集中在首都，分析师表示。
“伦敦在某种程度上引领了市场，因为它的价格调整更早、更快且更显著。”Fidelity International欧洲房地产研究负责人Kim Politzer在电话中告诉CNBC。
较高的收益率部分推动了这一增长，今年伦敦的平均年度办公收益率已经上升至超过6%的物业价值，
根据MSCI的数据。
而巴黎、斯德哥尔摩和德国城市（如柏林和汉堡）的收益率约为4.5%。
恢复趋势目前被视为将扩展到其他市场，随着欧洲中央银行持续降息，减少负债并提升流动性。
Mark的首席执行官Marcus Meijer在周四的CNBC“欧洲股市”节目中表示：“制约欧洲房地产市场流动性的一个主要原因是利率和融资问题。”
“利率下降的趋势将开始打开这个局面。”他补充说，对未来12至18个月的展望充满积极性。
不可否认的是，优质绿色建筑短缺，通常在开发或装修期间即租出。
Fidelity International欧洲房地产研究负责人Kim Politzer表示。
爱尔兰和荷兰，通常紧跟英国的发展轨迹，目前也在展现出动力，Savills表示。
西班牙、意大利和葡萄牙的稳健经济增长和更高的办公室入住率同样指向了强劲的信号。
Savills全球跨境投资团队负责人James Burke表示：“南欧的办公面积需求表现尤其强劲。”
然而，在法国和德国，因政治动荡和增长乏力，复苏尚未形成。
MSCI EMEA房地产研究负责人Tom Leahy表示，这在一定程度上是由于这些国家买卖双方之间仍持续存在的“价格预期差距”。
“这个差距是有史以来最大的，市场目前非常不流动。”Leahy在电话中指出，预计还会有进一步的价格调整。
租赁可行性问题
尽管欧洲重返工作岗位的效果相对美国更为强劲——根据JLL数据显示，其空置率分别为8%和22%——整体利用率仍有待提高。
根据Savills的数据，2023年欧洲办公面积的租赁总量较疫情前平均水平下降了17%，这表明租户缺乏扩展或确实处于缩减状态。
这一情况在今年开始好转，接近三分之二（61%）的公司报告称办公利用率在41%至80%之间，而去年这一比例为一半（48%），
根据CBRE的数据。
几乎三分之一的公司预计出勤率将进一步增加。
与此同时，在央级商业区（CBD），由于租户希望吸引员工返回工作场所，现代且功能齐全的建筑物需求旺盛，
形成了“有与无”的明显差距。
这些靠近公共交通和当地便利设施的CBD物业受到高度追捧，能够吸引多样化的租户。
在2024年7月13日，法国巴黎的La Défense区展示了现代建筑。
